어떻게 천만원으로 빌라 21채를 낙찰받았을까?

오늘은 경매 책 "어떻게 천만 원으로 빌라 21채를 낙찰받았을까?"를 리뷰해 보겠습니다.

 

저자	엘디
출판사	다온북스
발매	2018.08.13

 

도서관에서 경매에 관한 책을 찾던 중 우연히 이 책을 발견하고 첫 몇 페이지를 읽어보았습니다. 다른 책에 비해 내용 이해가 쉽게 되어 빠르게 대출하여 읽어보았습니다.

책 내용이 어렵게 구성되어 있지 않아 쉽고 빠르게 읽을 수 있으며 경매에 대해 막 알아가는 분들에게 추천드리는 책입니다.

이 책에서는 경매를 막 시작한 분들 중 자본금이 많지 않은 투자자들에게 다세대주택 즉 빌라투자를 추천하고 있습니다.

다세대 주택은 아파트에 비해 투자금이 적어도 실행할 수 있기 때문입니다.

 

• 강제경매: 세금을 체납하여 발생하는 경매 / 임의경매: 빚을 갚지 못하여 발생하는 경매
• 다세대와 다가구는 같은 말이 아님
• '법원경매정보사이트'에 들어가 '물건 상세검색-소재지-지역-용도'검색하면 2주 안에 경매되는 물건들을 볼 수 있음
• 매각물건명세서를 확인하여 물건에 이상이 없는지 파악할 수 있음
• 임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 빠르면 대항력을 갖춘 임차인=낙찰자가 다 배당받지 못한 임차인의 보증금을 책임져야 할 수 있음
• '네이버-부동산-경매-권리분석이 쉬운 초보자 무료경매' 사이트도 추천
• 초보는 말소기준권리보다 앞선 권리가 없는 물건들을 위주로 진행
• 말소기준권리보다 이후의 것들은 모두 소멸되는 것이 원칙이지만 예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권 등이 소멸되지 않을 수 있음
• 입지확인: 다세대거주자는 자가용이 없는 경우가 많아 주변에 지하철, 버스 같은 대중교통이 있는지 확인, 초등학교와의 거리, 시장(다세대 근처에는 대형마트가 없는 경우가 더 많기 때문), 공영주차장(다세대는 주차장이 넓지 않음), 남향, 주차공간
• 권리분석: 매각물건명세서 - 등기부현황(말소기준권리 확인) - 임차인현황(보증금 확인) - 현황조사서(누가 살고 있는지 확인) - 예상배당표 확인(대항력이 있는지, 보증금 회수율은 얼마인지 확인)
• 입찰가격예상: 동일번지 매각물건, 인근 매각물건 등을 확인하여 비슷한 매물이 얼마에 낙찰되었는지 확인
• 아파트와 다세대가 같이 있는 곳보다는 다세대만 몰려있는 쪽이 좋음
• 다세대 주변 유해시설 체크, 시세조사(매도자, 매수자, 세입자 입장으로 알아보기), 결점 찾기(하자), 점유자 확인, 미납 공과금 확인
• 경매 시 들어가는 비용들: 취득세, 법무비, 명도협상비용, 미납관리비와 공과금, 올수리비, 중개수수료, 양도소득세
• 집수리순서: 화장실(필수) > 주방, 현관, 발코니바닥 타일 > 페인트칠, 필름, 몰딩공사 > 싱크대(필수), 신발장 > 도배와 장판(필수) > 조명, 콘센트(필수) > 입주청소(필수)
• 계약특약: 집 자체의 하자가 아닌 임차인이 사용에 의한 손실과 파손은 임차인이 수리 후 원상복귀, 월세를 연체할 경우 연 10%의 이자를 보증금에서 제한다
• 미운오리투자: 경매에 드는 모든 비용이 전세금보다 낮은 다세대
• 다세대가 오르기 시작하는 시기: 아파트와 전세가가 높아지는 데에 비해 물량이 적을 경우 차선책으로 다세대를 택하며 가격이 오르기 시작

 

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오늘은 '어떻게 천만 원으로 빌라 21채를 낙찰받았을까?'책에 대해 알아보았습니다. 책 리뷰를 참고하셔서 성공적인 투자에 한 걸음 더 다가갈 수 있기를 바랍니다.